Lors d’une succession, il arrive que les héritiers reçoivent un bien indivis c’est-à-dire un bien en commun qui est soumis aux règles de l’indivision. Il s’agit le plus souvent d’un bien immobilier ou d’un terrain. On parle d’indivision successorale qui peut alors générer des tensions et des conflits au sein de la famille. Comment sortir de cette situation ?
Il existe plusieurs solutions, dont la revente définitive du bien, la mise en place d’une société civile immobilière ou encore la saisie judiciaire (à défaut de la sortie par voie amiable).
La revente du bien : solution radicale
Les héritiers peuvent se mettre d’accord sur la revente du bien. Pour cela, le prix de la revente doit être fixée à l’unanimité, ainsi que les règles de partage. Les recettes seront en effet réparties à tous les bénéficiaires appelés indivisaires et par rapport à leur quote-part. Avant la revente proprement dite, il est possible qu’un indivisaire souhaite vendre lui-même sa part, que ce soit aux membres de la famille ou à un tiers. Afin de se mettre d’accord sur les modalités de vente et de partage de la recette, les indivisaires se réunissent et procèdent à la signature d’un accord qu’ils pourront faire légaliser ou officialiser auprès d’un notaire.
La SCI familiale pour continuer à conserver le bien
Les héritiers peuvent également se mettre d’accord sur la conservation du bien. Dans la plupart des cas, celui-ci est mis en location et le loyer récolté réparti entre les indivisaires. Afin que l’exploitation du bien se fasse dans les meilleures conditions et toujours dans le but d’échapper aux éventuels conflits, la société civile immobilière ou SCI est mis en place.
e sont les indivisaires qui deviennent systématiquement associés de ladite SCI. Ils nomment un gérant qui peut faire partie ou non de la famille. Ce sont les quotes-parts qui sont prises en considération dans le partage des loyers. Les dépenses afférentes aux réparations et à l’entretien ainsi que les autres frais d’exploitation seront préalablement déduits de ces loyers.
Les parts peuvent alors être gérées par l’indivisaire comme bon lui semble :
- il peut les revendre sans affecter la gestion du bien et tout en permettant aux autres héritiers de rester propriétaires en commun de celui-ci
- il a le droit de mettre en place le montage patrimonial du démembrement de propriété s’il souhaite préparer la transmission de ses parts à ses enfants. Il détient alors les parts en usufruit et les enfants les parts en nue-propriété
- il est également libre d’en réaliser une donation dès son vivant. C’est-à-dire qu’il peut donner ses parts à son conjoint ou à ses enfants sans attendre son décès afin de profiter d’excellentes conditions de défiscalisation.
Pour les autres décisions se rapportant au bien proprement dit, les associés se réunissent en assemblée générale. Par exemple en ce qui concerne la revalorisation des loyers ou encore les gros travaux : rénovation, extension, transformation, etc.
La saisie de la justice
Malgré la mise en place de la SCI, les litiges ne sont pas à écarter. À défaut de solution à l’amiable, l’affaire sera portée en justice. Il arrive dans ce cas-là que la solution finale consiste à la revente du bien qui se fait alors aux enchères.
La voie judiciaire est également saisie même en l’absence de SCI, par exemple si les indivisaires n’ont pas réussi à trouver une solution d’entente à l’amiable. Ces derniers peuvent avoir recours aux conseils ou à la médiation d’un avocat. Si le bien est conservé, les héritiers signent une convention d’indivision à effet déterminé : cet accord sera alors renouvelé à l’expiration de la durée convenue.
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