Démembrement de propriété : choisir la SCPI ou un bien immobilier ?

Le démembrement de propriété peut se porter sur différents types d’actifs, dont les plus courants sont les immeubles et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui sont des produits d’investissement ayant fait leurs preuves depuis ces dernières décennies.

L’intérêt d’un démembrement est d’ordre fiscal et financier, mais ce montage est plutôt utilisé dans un cadre patrimonial familial afin de faciliter la transmission.

Le démembrement d’un immobilier

L’immobilier démembré dans un contexte familial

Il existe deux cas de démembrement : celui qui se fait avant et après la succession. Réalisé avant la succession, on parle de donation qui touche la nue-propriété, l’usufruit étant conservé par le donateur. Un démembrement post-succession est en revanche un montage systématique qui prend effet lorsque la transmission de l’héritage n’a pas été anticipée. C’est en effet la loi qui en fixe les conditions à l’avance.

Dans les deux cas, les enfants sont les nus-propriétaires, c’est-à-dire qu’ils ne reçoivent entièrement le bien en héritage que seulement au décès de l’usufruitier.

L’immobilier démembré en vue d’une exploitation entre associés

Un bien immobilier classique peut aussi se démembrer suite à la mise en place d’une stratégie d’exploitation fixée par deux associés par exemple. Le démembrement se met en place comme suit :

  • celui qui souhaite percevoir les loyers choisit l’achat en usufruit
  • celui qui souhaite défiscaliser pendant toute la durée de l’exploitation acquiert la nue-propriété. À la fin du démembrement, il reprend tous les droits de la pleine propriété, à savoir la possibilité à son tour de percevoir les loyers.

En bref, acquérir en nue-propriété est le plus intéressant pour celui qui souhaite échapper à la fiscalité tout en étant partiellement propriétaire du bien. Les revenus fonciers sont supportés par l’usufruitier, de même que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ainsi que la taxe d’habitation entre autres.

Le nu-propriétaire profite aussi d’un prix décoté à l’acquisition, étant donné qu’il achète au prix de la nue-propriété uniquement. Le démembrement prend généralement fin après une quinzaine ou une vingtaine d’années : le moment idéal pour basculer vers la pleine propriété et faire coïncider la perception des revenus locatifs par son départ à la retraite.

Afin de sécuriser le montage, choisir une association ou une ONG comme usufruitier est une option extrêmement intéressante. Les loyers sont garantis et le bien entretenu régulièrement, ce qui permet au nu-propriétaire de le récupérer sans avoir à programmer d’importants travaux de remise en état.

Le démembrement d’une SCPI

Les SCPI sont exploitées sous forme de parts de sociétés. Ce sont ces dernières que l’investisseur achète et revend, et non l’immobilier proprement dit qui est plutôt géré par un exploitant. Par conséquent, l’investisseur peut décider d’acheter des parts démembrées. Le principe est le même que pour celui expliqué plus haut : les parts en usufruit à celui qui désire immédiatement empocher les dividendes – qui sont les revenus locatifs de la SCPI –, et les parts en nue-propriété à celui qui souhaite adoucir sa fiscalité.

À la fin du démembrement, le détenteur de parts en nue-propriété encaisse à son tour les dividendes de la SCPI. Il est aussi libre de revendre ses parts. Dans ce cas, il a de fortes chances de s’en sortir avec une belle plus-value puisqu’il a acheté à prix décoté (celui de la nue-propriété), et revend au prix de la pleine propriété. La détention des parts est également prévue pour une durée d’environ une quinzaine d’années.

Notons que les SCPI sont relativement plus faciles à revendre qu’un bien immobilier classique puisqu’il s’agit de parts de sociétés et non de la pierre proprement dite.

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